ハイリスク、ハイリターンな株式、FX投資より安定している不動産投資に興味があった。
そして『アパート経営～』でネット検索！でも検索結果には・・・
『落とし穴』、『失敗』、『甘い罠』、『儲かるのか？』等と怖い言葉ばかり！
もしかしたら、次のような疑問を持っていませんか？
- ※賃貸アパートビジネスって本当に儲かるか？
- ※家賃収入に興味があるけど、失敗したらどうしよう！
- ※まず何から始めればいいのか？わからない！
- ※不動産投資初心者の私だけど、大丈夫かな？
- ※建築の初期費用はどれぐらいかかるの？住宅ローンでOK？アパート事業ローン？
- ※情報が多すぎて、どの不動産会社を選べばいいのか？迷っている
こうなると本当に大丈夫なのか？儲からないのか？ますます不安になり、なかなか最初の一歩を踏み出せないですよね？
あえて正直に言いますが、実際にアパート経営にはリスクがあり、それを知らずに始めると大損する可能性があるので、危険です。
ここだけの話ですが、アパート経営の成功者の共通点は、利益よりも今後、起こり得る全てのリスクを事前に想定し、準備していた人が多いです。
これから失敗しないアパート経営の始め方をお伝えしますので、是非参考にして下さい。
Contents
これが落とし穴になる失敗リスクです
アパート経営を始める前にどんなリスクがあるのかをしっかり把握しておく必要があります。
失敗リスクになりうる具体例をまとめました。
【要注意】本当は恐いサブリースの甘い罠・・
今トラブルが多いのが、サブリース契約です。
サブリースは賃貸物件の全室を事業会社が一括借り上げて、
入居者に転貸（又貸し）する、そしてオーナーは10年～35年の間、
毎月一定の賃料収入が保証される賃貸システム。
家賃保証ってやるだろ？空室があっても、毎月家賃収入が得られるので、
確実にローン返済ができる！こんなに良い保証、他にはないと思っていたんだよね。
でも甘い勧誘には罠があったんだよね。
このサブリースの
落とし穴に落ちた人がたくさんいるから厄介だ。
どんなトラブルかと言うと・・・事業会社から突然、高額な修繕費や負担金の出費、賃料の減額を要求されて、その要求を断ると突然契約解除される！
年数が経てば家賃は下げないと入居者募集は難しい。家賃が下がれば、その分保証額も下がるってこと。
ローン返済額を下回ったらどうなると思う？聞いてないよ！と叫びたくなるのは当然だよ。
よくよく契約書を見ると、2～3年毎に保証家賃額を見直すと書いてあるという話・・ギャー！
最近でもシェアハウス（スルガ銀行が融資）へのサブリースが払えなくなり、大問題になったよね。
契約弱者に警告！意外と知らない法の抜け穴
なぜ一方的に契約解除されるトラブルが起きたのか？
実は法律上、賃貸人（大家さん）よりも賃借人（一括借上している事業会社）が保護される立場になるのだ。
つまり資産力がある一部上場企業でさえ、個人オーナーより弱者になるってこと。
サブリースは宅地建物取引業法の適用外になるため、重要事項（家賃改定、修繕費等）の説明義務がなかった！
ある意味、”法の抜け穴”だったんだ。
そうそう、この力関係を知らずに契約してしまったオーナーがトラブルに巻き込まれたんだよね。
でも、2016年9月1日、国土交通省が家賃保証のトラブルが急増したので、急遽「サブリースに関するトラブル防止について」が通知されたんだよね。
それにより、将来の借り上げ家賃の変動があるのを事前に説明をする事を義務付けになった！
今後は多少トラブルは減るだろうけど、サブリースに関して、絶対に妥協せずに
わからない事は100%納得するまで徹底的に聞くように気をつけないとね！
参考資料（PDFファイル）：【国交省】サブリースに関するトラブル防止について
初期費用の返済義務
アパートを建てるために銀行から数千万円の融資を受け、
毎月の家賃収入からローン返済するのですが、もし空室が増えて、家賃収入が得られなかった場合、ローンの不足分を自分で穴埋めしなくてはいけません。
だから空室対策が最重要になります。
空室になるかどうかはどこに建てるかで決まります。将来の賃貸需要を見極めた立地選定をすること！
立地は絶対に妥協せず、時間をかけて、徹底的に話し合うようにしましょう。
また社会情勢によって、金利が上昇するリスクもあるので、要注意です。
一般的に不動産投資を始める目安で言われているのが、年収500万円以上、自己資金300万円です（要相談です）。
建物の老朽化、火災、天災
建物の老朽化、また地震や火災による倒壊・消失のリスクもあります。
特に中古の収益物件を購入した時は、どこに欠陥があるのか見分けないと莫大な修繕費を使ってしまい、
結果的に新築の初期費用と変わらない！という最悪な事態になりかねません。
初めての不動産投資は新築の方がトラブルは少なく、計算できると思います。
収入減リスクは死活問題
アパート経営で一番重要なのが、毎月、確実に家賃収入を得ることです。
でも家賃にはいろんなリスクがあります。
例えば、入居者が家賃を滞納している場合、または周りの家賃相場が下がり、
家賃、不動産価格が下落する危険性もあります。
さらに家賃保証のサブリース契約が突然解除される事態もあります・・
近隣住民、入居者とのトラブル
一番トラブルになりやすいのが騒音。
1階と2階の入居者、また隣室から大きな物音がする！と言って、直接苦情を言いに行ったり、大家さんに報告があり、静かにするように注意をしても、音を出し続けたりと苦労します。
テレビ（TBSビビット）でも特集していたのですが、隣のアパートの換気扇から料理のニオイが流れてきて、臭い！
と大家に訴えてきて、換気扇にカバーをつけたのにまだニオイが来る！と言われ、訴訟問題に！
専門家に家の中がどれぐらい臭いのか調査してもらったら、『臭気10（梅の花のニオイ！？）』。
スメルハラスメント（スメハラ）として、アパート大家が敗訴、慰謝料を払うことになったそうです。
めったにないとは思いますが、こんなトラブルもあると認識していた方がいいと思います。
どんな事でも必ずリスクはあります
リスクのないビジネスはないし、私たちの日常でもリスクが潜んでいます。
会社員だと”突然会社が倒産”のリスク。
車を運転しているのなら、”交通事故”もリスクの1つとして考えられます。
アパート経営は失敗した人も多い
なぜ失敗したのか？
それはアパート経営を高利回り、利益優先の儲け話だと考えて、計画的ではない、無謀なプランに飛びつく、自爆的な失敗がほとんどです。
特にバブルを経験した世代は『不動産投資はするな！』と言う人が多いです・・・
それもそのはず、バブル時代の地価高騰はあり得ないほど異常でした。
専門家に相談して、厳しい返済計画になるのであれば、無理はせず、別の方法を考えた方がいいです。
大切なのは事前にリスクをしっかり把握する事です。
そうすることで、よほど想定外の事態にならない限り、対応できると思います。
失敗しないポイントは次のとおり。
- ※業者の言いなりにならない
- ※事業計画を見極める
- ※年数が経つにつれて、家賃が下がるのを想定し、計画を立てる事
- ※経営者としての意識を持ち、任せっきりにしない
日弁連の意見書で本当のリスクを丸裸！
日本弁護士連合会が発表した
『サブリースを前提とするアパート等の建設勧誘の際の規制強化を求める意見書』
内容を見ると、どんなリスクがあり、問題になっているかが書いてあります。
今回は意見書に記載されているリスクをわかりやすくまとめたので、参考にして下さい。
引用元：参考資料（PDFファイル）：【日本弁護士連合会】サブリースを前提とするアパート等の建設勧誘の際の規制強化を求める意見書（2018年2月15日）
意見書に記載の問題点をまとめました
簡潔に問題点をピックアップしました。
サブリースを前提としたアパート建設の問題点
- ※建設業者等の営業マンが貸家業の知識や経験の乏しい土地所有者を狙っている
- ※土地の有効活用法として、リスクの説明は一切せず、アパート建設を勧誘しているのが現状
- ※建設業者等が建設工事の請け負いで多額の収益を上げる一方、リスクを甘く見積もっている
- ※計画された家賃収益が得られない、空室・賃料低下、融資における金利高騰等のリスク
- ※予期せぬ修繕費等の経費負担があり、融資返済を給与等から補填した事例もある
- ※貸家業からの撤退したくても、不動産価格が下落。結果多額の債務が残った
- ※サブリース契約は免責条項、家賃改定条項、中途解約条項等、土地所有者に不利な条項が組み込まれている
- ※30年、35年の長期間の家賃保証のはずが、5年、10年で終わった
問題の根底に建設業者の
売上第一主義があるのではないでしょうか？
追伸：節税対策（相続税等）でアパート経営はやめた方がいいです。
甘い誘い言葉にご注意
以下のような誘惑でリスクを知らずに始める人が多いとの事でした。
- ※「毎月返済額以上の収益が出て、相続税対策になる」
- ※「空室や家賃滞納にかかわらず家賃保証します」
- ※「原状回復費用の負担はありません」
- ※「ご自身さらには次世代の自己年金となります」
- ※「バラ色の計画が実現します」
以上、こんな甘い言葉には注意して下さい。
営業マンが事前にきちんとリスク説明をしていれば、問題にはならないのですが・・
アパート経営で成功するには頼ってばかり、任せっきりでなく、自らも経営者感覚を持つ事が重要です。
アパート経営のリスクを直接聞くのが早い
いくら自分でネット検索して調べても、不安は解消されないと思います。
例えば今話題のイエカレに資料請求をすると、数日後、あなたに合った賃貸経営プランの提案が複数届きます。
実際の提案書を読んで、どの提案があなたの状況に応じた最適なプランなのか？
どんなリスク（空室対策等）があり、どんな対策案を持っているのか？提案をじっくり読んで検討してみて下さい。
そしてわからない事があれば、すぐに聞いてみる。
できることなら、立地の周辺環境を自分なりに調査する。
これなら大丈夫！と100%納得できた時に始めるのがベストです。
専門家に相談しながらも、任せっきりにはせず、自分でも行動する人が成功しています。
自分の城は自分で守る！という気持ちがあるかが重要です。
サブリースの落とし穴！西日本豪雨被害のアパート、家賃の支払い停止
西日本豪雨で被害にあったアパート、マンション賃貸住宅はサブリース契約しているから家賃保証でオーナーさんも一安心！？
いいえ、実はいろんな問題点が浮き彫りになっています。
なぜなら天災や火災等の原因により、住人が住めなくなった場合、家賃は支払わなくてもいい契約になっているケースが多いから。
建物の修繕費用はどうなるのか？水害補償付きの火災保険に入っていれば、多少カバーしてくれるが、半数以上は自腹で修繕費を払うことになります。
家賃ゼロ！さらに修繕費の負担だなんて・・・・
投資にリスクはつきもの！と言われたらそこまでかもしれませんが、大変です。
アパート経営の落とし穴はコレだ！
家賃収入でローン返済をするけど、建物の老朽化が進むにつれて、当然ながら家賃は下落し、また修繕費もかかり始める。
つまり家賃下落が早くなると月々のローン返済をカバーできなくなり、自腹で払うしかない！
最悪な事態になる可能性もある。
意外と知らない諸経費の数々
またアパート経営にはいろんな諸経費がかかる。
例えば、毎年の税金（固定資産税、所得税、住民税等）、退去クリーニング、必要に応じたリフォーム代、委託管理費（家賃の約1割が相場）等。
できるだけ家賃を減らさずに安定した家賃収入を得られるか？
ここが重要なポイントです。
サブリースの甘い罠
また須田さんは「一括借り上げシステム」の甘い罠について話しています。
家賃保証なんて嘘だ！
「一括借り上げシステム」は家賃収入が減る仕組みになっている！？
サブリースは必ず事前に、時間をかけて、説明をしてもらいましょう。
後から、追加費用、家賃の減額を要求されて、そんなの聞いていない！説明されていない！と言っても後の祭りです。
安心の家賃保証パックなんて存在しない！？
アパート経営の落とし穴には気をつけないとね！
【最後に】まとめ
将来に不安を持つ理由は先が見えないからです。
その点、大家は半永久的に毎月家賃収入が得られるので、20～30年先まで、お金に関する不安はなくなります。
アパート経営は株式、FX、先物とは違い、安定性の高いローリスク、ミドルリターン投資なので、サラリーマンの副業、財テクとして人気です。
最近のアパート経営ノウハウはマニュアル化されているので、最初の業者選びさえ間違わなければ、後はスムーズに計画を進められます。
アパート経営には『悪徳サブリース商法』のような甘い罠もありますが、リスク、仕組みをちゃんと理解すれば怖くはありません。
必要な知識を学び、正しい準備をすれば大丈夫です。
老後の安心のために長期安定収入を確保しませんか？
